لا تزال ملكية المنازل بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الكنديين – ويبدو أن الأزمة تزداد سوءًا.
لقد كانت هذه مشكلة مستمرة تفاقمت بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، وتصاعد التكاليف للبناة ، واختبار إجهاد الرهن العقاري الصارم ، وهو الاختبار الذي يبقيه مكتب المشرف على المؤسسات المالية في مكانه على الرغم من دعوات بعض الخبراء لتعديل الصيغة. لقد اجتمعت هذه العوامل معًا لجعل شراء منزل أكثر صعوبة – وبناء العرض السكني المطلوب غير جذاب للمطورين.
ما تغير هو أن الكثيرين ممن سبق لهم التفاوض بشأن المشتريات وتأهلوا مسبقًا للحصول على قروض عقارية من خلال مبيعات ما قبل البناء للوحدات السكنية يواجهون الآن عقبة جديدة – الزيادات السريعة في الفائدة من بنك كندا (BOC) التي لم تفعل الكثير لإبطاء التضخم ولكنها أدت إلى تفاقمها. قضايا القدرة على تحمل تكاليف السكن.
سيتم بناء عدد قليل من المشاريع دون البيع المسبق للوحدات السكنية. لا يُظهر ما قبل البيع اهتمامًا حقيقيًا فحسب ، بل يسمح أيضًا للمشتري بتأمين سعر شراء متفق عليه في المستقبل. الآن فقد المشترون الثقة في الظروف النقدية المتوقعة التي وعدوا بها من قبل BOC. وبالتالي ، فإن شراء الوحدات السكنية قبل البيع يواجه ظروفًا محفوفة بالمخاطر ، والتي تهدد بترك المشترين بدون منازل ، والمطورين مترددون في البناء ، وهدف المقاطعة المتمثل في 1.5 مليون وحدة جديدة على مدى السنوات العشر المقبلة لم يتحقق.
تسمح وحدات الشقة قبل البيع للمشترين بالتفاوض على سعر شراء مؤجل في المستقبل ، مع دفعة أولى بنسبة 20٪ (أحيانًا أقل) ورهنًا عقاريًا معتمدًا مسبقًا. غالبًا ما تكون المباني على بعد سنوات من الإشغال (حيث يمكن للمشترين الانتقال إلى وحدتهم) ، متبوعًا بتاريخ إغلاق عندما (اعتمادًا على هيكل شركة الشقة) يتم نقل الملكية في النهاية و “إغلاق” المشترين لوحداتهم الفردية. في هذه المرحلة من المعاملة ، يجب أن يتأهل المشترون للمرة الثانية بموجب لوائح الرهن العقاري الكندية.
ولكن ماذا يحدث عندما تقفز أسعار الفائدة إلى 400 نقطة أساس غير مسبوقة (كما حدث العام الماضي) وتظل معايير اختبار إجهاد الرهن العقاري صارمة؟ بالنسبة للعديد من الكنديين الذين دخلوا في اتفاقيات شراء شقة ما قبل البيع ، فإن أسعار الفائدة المتغيرة واختبار الإجهاد الصارم قد يعني أنهم لم يعودوا مؤهلين للحصول على قروضهم العقارية عند الإغلاق.
يحتاج مطورو الشقق السكنية إلى ما قبل البيع لبدء البناء. لن يكونوا مؤهلين للحصول على قروض لإكمال مشاريعهم دون الودائع والالتزامات التي تم التعهد بها من خلال مبيعات ما قبل البناء مما يزيد من تكلفة الإسكان.
لا تخلو مرحلة ما قبل البيع من المخاطرة بالنسبة للمطور – فالمطورون يمتصون التقلبات في أسعار المواد وتكاليف البناء. ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة المتزايدة بسرعة ، تغير بشكل أساسي إطار عمل الاتفاقية للمطور والمشتري ، مما يعرض الصفقات الفردية للخطر ، ويخنق رغبة الصناعة في البناء.
نظرًا لمحاولات بنك كندا لكبح جماح التضخم طوال عام 2022 ، ارتفعت أسعار الفائدة الأساسية في كندا بسرعة ، من 0.25٪ مؤخرًا في فبراير 2022 إلى المعدل الحالي البالغ 6.7٪. بموجب قواعدنا الحالية ، يضيف اختبار التحمل 2 نقطة مئوية كاملة للحساب المستخدم للتأهل للحصول على قرض عقاري.
بسبب معدلات الفائدة المرتفعة هذه ، يواجه المشترون مدفوعات شهرية أكبر عندما تكون وحدتهم جاهزة للإغلاق – ويمكن أن يكون ذلك بسهولة بآلاف الدولارات أكثر مما خططوا له. حتى لو تمكنت العائلات من استيعاب هذه التكلفة الإضافية ، فإن “المخزن المؤقت” بنسبة 2٪ المستخدم في اختبار الإجهاد قد يعني أنها مع ذلك لا تستطيع التأهل للحصول على قرض عقاري.
لن يؤدي هذا إلى بناء المزيد من المساكن حيث سيتوخى المطورون والمشترين الحذر من تقلبات السوق – ويؤدي في النهاية إلى مساكن أقل تكلفة في المقاطعة حيث يتم تعليق المباني الجديدة المخطط لها.
لا تخلط بين نشاط البناء الذي تراه اليوم – فقد انخفض حجم المبيعات السنوية لوحدات ما قبل البيع بأكثر من 50٪ ، مع انخفاض إجمالي مبيعات الشقق بنسبة 47٪ وفقًا لأرقام مجلس العقارات في منطقة تورنتو التي تقارن عام 2021 بـ 2022. سيؤدي انخفاض المبيعات اليوم إلى عدد أقل بكثير من الوحدات خلال 2-5 سنوات من الآن ، مما يجعل النقص الحالي في المساكن أسوأ في المستقبل القريب. هذه الأزمة هي نتيجة مباشرة لسياسة أسعار الفائدة لبنك كندا.
مع بحث المنظم المصرفي الكندي عن مدخلات أصحاب المصلحة لزيادة تشديد لوائح الرهن العقاري جنبًا إلى جنب مع العوامل المساهمة غير المسبوقة مثل مشاكل سلسلة التوريد التي لم تصاحب الانكماش الاقتصادي السابق ، فإن الحكومة بحاجة إلى اتخاذ إجراءات سريعة من قبل الحكومة. لا يزال من غير المعروف ما إذا كان رفع أسعار الفائدة في Tiff Macklem سيكون له التأثير المقصود في كبح جماح التضخم – لكنه أدى إلى زيادة تكلفة الإسكان.
أدت زيادة أسعار الفائدة إلى صعوبات جديدة لكل من مشتري المساكن الجدد بالإضافة إلى معظم الكنديين. إن تشديد لوائح الرهن العقاري وارتفاع آخر في سعر الفائدة لبنك كندا (BOC) سيؤدي بلا شك إلى استبعاد المزيد من المشترين المحتملين. من غير المحتمل أن تتحسن أزمة الإسكان في أونتاريو بدون مراجعات فيدرالية لعملية الرهن العقاري ، ومعالجة معضلة ما قبل البيع للمشترين والبنائين على حد سواء.
إذا كانت الحكومة جادة في تلبية الطلب على الإسكان في المستقبل ، فإنها تحتاج إلى دعم الصناعة بالاستقرار من خلال سقوف طويلة للرهن العقاري ودور أكبر لمؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية في تمويل البناء. فلتبدأ المناقشات.
المصدر : أوكسيجن كندا نيوز
المحرر : يوسف عادل
المزيد
1